Calcul des surfaces

La législation prévoit de nombreuses définitions de surfaces, chacune de celle-ci rentrant dans un contexte et un projet particulier.

Le cabinet de géomètre Actif Geo peut établir des surfaces sur plans fournis ou après intervention ou récolement d'une équipe de techniciens sur site. Pour le calcul de certaines surfaces, il est nécessaire d'établir des plans geometre succincts afin de cerner la structure et la configuration des locaux. (épaisseurs des murs porteurs périmétriques, trémies et vides..).

Surfaces d’intérieur

Surface loi « Carrez » : Définie par la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, elle est obligatoirement mentionnée dans le texte de toute promesse ou compromis de vente.

Le cabinet de Géomètre Expert ACTIF GEO réalise vos certificats loi Carrez pour une contre expertise, dans le cadre d’une vérification et homologation de la superficie privative d’un lot de copropriété.

Surface habitable : Définit par le code de la construction et de l’habitation dans l’art R111-2

Cette superficie est utilisée lors de :

• La vente en l’état de futur achèvement (VEFA)

• En amélioration de l’habitat ancien

• Habitat loisir

• Prêt conventionné

• Prèt 0 %

• Règles de construction

Surface utile : Usuellement, celle-ci est calculée à 1.10 m du sol et détaille chacune des affectations des locaux du bâtiment. Celle-ci est définie après mesurage sur site, sur plans architectes, après exécution de vos chantiers.

Elle peut être adaptée conformément à vos projets en tenant compte ou non du cloisonnement amovible présent dans les locaux.

Surface de copropriété et calcul de charge, millièmes, tantièmes :

Les surfaces utilisées dans la copropriété sont les surfaces utiles de chacun des lots privatifs auxquelles on applique des coefficients de pondération.

Les facteurs qui interviennent dans le calcul:

La qualité de la construction :

Ce facteur n‘intervient en cas de différence notable de constructions dans une même copropriété.

La disposition

Certains appartements anciens et parfois des locaux, comportent, en raison de la configuration du terrain, une proportion excessive de couloirs et dégagements. Dans de bonnes conditions, ces surfaces secondaires représentent au maximum : 10%

L'aménagement

On estime que pour apprécier rationnellement la valeur relative de cet élément de la "consistance", le système le plus commode est de prendre comme terme de comparaison le mètre carré d'appartement fini affecté du coefficient 1.

Quelques exemples de coeffcients de pondérations en copropriété :

La situation

Cet élément de comparaison inclut : Vues, éclairement, ensoleillement, tranquillité.

On distribuera un coefficient de 1.5 à 3% par étage. La variation d'éclairement et d'ensoleillement justifie une majoration progressive de l'ordre suivant :Au premier et deuxième étages de 1% au troisième, quatrième et cinquième étages de 2% ; du sixième au huitième étages de 3% par étage.

Surface de redevance sur la création de bureau : Déterminé pour la déclaration d’achèvement de travaux, elle est définie dans l’article R520-1 et les suivants.

Surface soumise à agrément : Définie par les articles R510-1 à R510-15 du code de l’urbanisme, cette surface peut se calculer en ajoutant à la surface utile les locaux techniques hors combles et sous sols de stationnement des véhicules,

mais en retirant les locaux à caractère social.

Surface GLA (Gross Leasable Area) : La surface GLA est définie comme la surface hors-œuvre nette du local augmentée de la surface des auvents, des paliers extérieurs et des gaines techniques.

Les vides supérieurs à 1m² sont déduits.

Elle ne comprend pas les voies de dessertes et les circulations communes à différents lots.

Surface utile pondérée :

Utilisée par les experts en matière de valeur locative commerciale. Cette méthode consiste à répartir les locaux à évaluer en zones superficielles d'égale valeur commerciale, chaque zone étant affectée d'un coefficient correspondant à sa valeur d'utilisation commerciale.

Cette valeur d'utilisation est appréciée par rapport à la zone la plus favorisée affectée, en général, du coefficient 1 (en principe, zone située immédiatement en bordure de rue).

Les zones sont calculées en profondeur (en général de 5 à 10 m par rapport à la façade), en tenant compte des commerces en angle et en leur appliquant des coeffcients...

Les coeffcients sont déterminés en fonction de la surface utile du local, de sa longeur de façade et de son nombre de façade.

Surface corrigée (soumise aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948) : Utilisée pour déterminer les loyers de location soumises à la loi de 1948, cette surface se détermine sur la base de la surface utile compensée par certain

coefficient tel l’éclairement, ensoleillement, vue, situation et des coefficients selon les équipements de service présent dans les locaux (wc, eau froide, eau chaude, chauffage central, ascenseur, appareil sanitaire…)

Surfaces Hors Œuvres

Surface de plancher développée hors œuvre SDHO : Elle est définie par la circulaire du 30 septembre 1968, et calculée en se fondant sur le nu extérieur des murs de façade de chacun des niveaux.

Les terrasses, les balcons, les portes fenêtres et autres saillies de la construction ne sont pas prises en compte. Les surfaces de loggia et des bow-windows, du fait qu’ils se situent à l’intérieur du gros œuvre, est retenue.

Surface développée pondérée hors œuvre SPDHO :

Elle est utilisée dans 3 cas :

• En architecture

C'est la somme d’une série de produits de portions de surfaces hors œuvre multipliées par des coefficients de pondération convenables traduisant le coût plus on moins grand des ouvrages constitutifs des niveaux successifs intéressés.

Les surfaces se calculent à partir des dimensions des murs mesurées hors-œuvre ou entre axe de mitoyenneté à 1 m au-dessus du revêtement du plancher ou du sol, sauf dans le cas des combles ou les dimensions sont mesurées au niveau du revêtement du plancher en excluant toutes les saillies.

Liste de coefficients utilisés:

- Niveau intermédiaire

- Niveaux hauts :

• En estimation pour le coût de la construction

La superficie développée de l’immeuble qui sert de base au calcul du coût de reconstruction est calculée à partir de la superficie bâtie, c'est-à-dire de la partie du terrain recouverte par la construction.

On fait ensuite la somme des superficies réelles des différents niveaux de la construction (cave, Rez-de-chaussée, étage, comble, ou grenier), ces niveaux étant affectés d'un coefficient correspondant à leur part relative dans le coût de la construction. On obtient ainsi la superficie développée pondérée.

• En estimation des valeurs vénales

La superficie développée pondérée hors œuvre d'un immeuble, désignée par l'abréviation S.D.P.H.O., est égale à la somme des superficies des divers plans de l'immeuble, affectées chacune d'un coefficient particulier tenant compte de l'utilité respective de chaque plan par rapport à celle d'un niveau courant, affecté du coefficient 1.

Le calcul de cette superficie peut donner lieu à contestation, les parties n'adoptant pas toujours les mêmes coefficients de pondération, ou n'étant pas d'accord sur la superficie de base à prendre en considération.

Coefficients de pondération pour les habitations

Ces coefficients ne sont pas nécessairement les mêmes que ceux adoptés pour calculer le coût de construction de l'immeuble.

La valeur vénale de ces niveaux par rapport à la valeur vénale de l’ensemble de la construction ne sera donc pas proportionnelle à leur coût de construction

Pour les bâtiments d’habitation:

Surface Hors œuvre brutes et net (SHOB et SHON) : Définit la densité légale d’une construction, le versement dû par son dépassement éventuel, la définition du COS

d’un terrain (Coefficient d’occupation du sol) et la taxe locale d’équipement.

Elle est abordée dans les articles R112-1 et R 112-2 du code de l’urbanisme.