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Construction, empiètement chez le voisin

Nul n'étant contraint de céder sa propriété (sauf pour expropriation et cession de mitoyenneté), un propriétaire peut faire obstacle à tout ce qui vient dépasser son espace pyramidal, aussi minime que soit ce debordement. On distinguera l'empiétement, léger débordement chez le voisin, de l'erreur totale de parcelle.

L'empiétement: article 545 Code Civil

L'empiétement chez le voisin est interdit, aussi minime soit-il: le propriétaire peut ainsi obliger son voisin à couper les branches d'arbre qui pénètrent dans son espace aérien, par voie de justice si nécessaire. Il peut lui-même couper les racines envahissantes. Il peut faire démonter les ouvrages qui surplombent sa propriété: balcons ,câbles, tuyaux ou gouttières ...


Construction entière chez le voisin: article 555 Code Civil

Il s'agit ici d'une plantation (situation rare), d'un ouvrage ou d'une construction (encore plus rare) entièrement réalisés sur la propriété voisine. Une situation aussi exceptionnelle ne peut se produire qu'à la suite d'une négligence ou d'une erreur de titre! Contrairement à l'article 545, la notion de plus-value intervient dans ce cas. Deux cas se présentent:

Bonne foi : Le constructeur fautif est de bonne foi : c'est à dire qu'il s'est trompé de terrain car il se croit propriétaire des lieux en vertu d'un Juste Titre (rédigé par un notaire) mais erroné et dont il ignore le vice.

Dans ce cas le vrai propriétaire du terrain doit conserver les constructions ou plantations, à charge d'indémniser le fautif. La loi protège le constructeur de bonne foi et punit le propriétaire négligent qui a laissé se produire l'erreur.

Mauvaise foi :

Le constructeur indélicat est de mauvaise foi (tous les autres cas) : le propriétaire du terrain peut au choix conserver les constructions ou plantations moyennant indemnité ou faire démolir ou enlever aux frais de l'autre.

C'est au demandeur de prouver la mauvaise foi du défendeur.

Droit de superficie

La règle du Code Civil qui énonce que la propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous n'est qu'une présomption. Ainsi, le droit de superficie autorise son auteur, le superficiaire, à construire ou planter sur le terrain d'autrui. Ce droit de superficie, généralement temporaire, et parfois partiel (construction sur une partie du terrain) est le plus souvent tributaire d'un bail à longue durée:

  • Bail emphythéotique: d'une durée comprise entre 18 et 99 ans, il permet à son titulaire d'investir sur un terrain qui ne lui appartient pas, et notamment d'y construire. L'emphytéose est d'ailleurs un droit réel susceptible d'hypothèque!
  • Bail à construction : il possède les mêmes caractéristiques que le précédent, mais le preneur est obligé de construire, d'entretenir les bâtiments puis de les céder à la fin du bail.
  • Concession: le domaine public étant inaliénable, il est impossible de vendre la moindre parcelle pour y édifier un local commercial (kiosques à journaux ou terrasses de café sur les trottoirs ... ). On remédie à cet inconvénient en négociant une sorte de droit de superficie temporaire appelé" permission de voirie ".

Division en volumes

Il s'agit ici d'une autre particularité du droit de propriété, liée à l'évolution des techniques architecturales: imbrication, dans l'espace, de volumes privés ou publics, qui implique l'abandon de la notion de sol. La division en volume ignore la notion de sol.

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