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Expropriation

Pour la réalisation d'opérations d'urbanisme, d'aménagement du territoire, de construction de logements, de voies de communication, d'installations de production et de transport d'énergie ... l'Etat exproprie.

Cette atteinte exorbitante au droit de propriété, au nom de l'intérêt général, doit être assortie d'une juridiction rigoureuse propre à garantir les propriétaires évincés.

1- Dans quel but exproprier?

L'expropriation est donc l'opération par laquelle l'Administration obtient la casaion forcée d'un immeuble bâti ou non, dans un but d'utilité publique, et moyennant le paiement d'une indemnité juste et préalable. L'expropriation peut être partielle, ne concerner que le tréfonds, voire certains droits réels (usufruit, emphytéose, servitudes ... ).

On ne peut exproprier que dans l'interet general bien etabli1-Dans quel but exproprier?

L'expropriation ne devrait être poursuivie que dans un but d'utilité publique. Cependant, le contenu de cette notion a bien évolué. On peut aujourd'hui exproprier pour des motifs incontestés: hygiène, sport, urbanisme ... Le critère étant que l'utilité générale suffit sans pour autant avoir recours à la notion de Service Public.

Par contre, l'expropriation pour constitution de réserve foncière au profit d'une commune n'est réalisable qu'à condition qu'il y ait perspective d'utilisation en raison des travaux déjà exécutés. Le juge applique la notion de bilan coût-avantage pour faire ressortir l'intérêt de l'opération.

2- Qui exproprie?

Si l'Etat est le seul détenteur du pouvoir d'exproprier, l'expropriation bénéficie à bien des personnes morales:

  • Les personnes morales de droit public : les collectivités publiques (Etat, departement, commune .. ) et les établissements publics (EDF, GDF, offices publics d'HLM, syndicats de communes, districts urbains, communautés urbaines ... )
  • Les personnes morales privées : les concessionnaires de travaux publics de richesses naturelles, certaines entreprises assurant une tâche d'intérêt général.
  • Les bénéficiaires : les expropriants précédents peuvent céder les immeubles expropriés àdes organismes privés.

3. La réquisition d'emprise totale

L'entité roncière retenue pour l'expropriation est la parcelle cadastrale, bâtie ou non. Une expropriation partielle peut engendrer une moins-value démesurée sur la partie restante. C'est pourquoi l'institution de réquisition d'emprise totale permet au propriétaire d'un bâtiment frappé d'expropriation partielle d'en exiger l'expropriation totale si la partie restante n'est plus utilisable dans des conditions normales. La procédure est également applicable aux terrains nus aux trois conditions suivantes:

  • surface amputée de plus des 3/4.
  • surface restante réduite àmoins de 1000m2.
  • parcelle non contiguë àune autre parcelle du même propriétaire.

Des dispositions particulières s'appliquent aux exploitations agricoles en cas de grave déséquilibre d'exploitation. La réquisition d'emprise totale s'applique aussi aux emplacements réservés du PLU ou POS.

4- Procédure d'expropriation

A défaut d'acquisition amiable, les opérations suivantes sont nécessaires . constitution du dossier, enquête publique, déclaration d'utilité publique, arrêté de cessibilité. La procédure peut s'avérer longue: on peut l'accélérer dans certains cas au moyen de la procédure d'urgence. On distingue la phase administrative et la phase judiciaire.

b/ Phase Judiciaire

  • Ordonnance d'expropriation: prononcée dans les 8 jours par le juge de l'expropriation, aprés vérification du dossier transmis par le préfet, elle implique le transfert des propriétés.
  • Fixation des indémnités: à défaut d'accord amiable, les indemnités sont fixées par le juge selon des règles bien définies (valeur vénale et préjudices causés). Elles sont susceptibles d'appel et de pourvoi en cassation.
  • Prise de possession : elle ne peut intervenir avant le paiement des indemnités, qui doit être effectué dans les 3 mois qui suivent la décision définitive.

5· Cas particuliers

  • Abandon et insalubrité : deux procédures spéciales d'expropriation existent en cas d'abandon manifeste d'immeuble ou d'insalubrité, pour prévenir tout inconvénient majeur à l'encontre des habitants de la commune.
  • Rétrocession: elle permet aux administrés ou à leurs ayants-droits de récupérer la propriété de leurs biens expropriés quand ceux-ci n'ont pas été affectés àla destination prévue, ou pour des biens préemptés non payés.

Les plans parcellaires permettent de situer clairement les nouvelles limites.

al Phase Administrative

  • Constitution du dossier: Si l'expropriation vise la réalisation d'ouvrages, le dossier doit comporter une notice explicative, un plan de situation, un plan général des travaux, les caractéristiques principales des ouvrages, l'appréciation sommaire des dépenses et éventuellement une étude d'impact. Si l'expropriation ne tend qu'à l'acquisition d'immeubles, une notice explicative, un plan de situation, le périmètre de l'opération et une estimation sommaire suffisent.
  • Enquête publique : Elle donne un caractère contradictoire à la procédure.

Ouverte à la préfecture ou à la mairie pendant au moins 15 jours, elle permet au public de consulter le dossier et de formuler des observations.

Le commissaire­ enquêteur chargé de recueillir les avis des intéressés dispose de 30 jours pour conclure son rapport par un avis motivé, favorable ou défavorable.

  • Déclaration d'utilité publique, D.U.P: Elle doit intervenir dans les 12 mois qui suivent l'enquête préalable (18 si décret en Conseil d'Etat), et faire l'objet d'une publicité collective. Susceptible de recours devant le tribunal administratif, la DUP autorise l'expropriant à poursuivre l'expropriation pendant 5 ans (10 ans pour les paS). L'exproprié peut, au bout d'un AN, mettre en demeure l'expropriant d'acquérir le bien dans un délai de 2 ans, faute de quoi il saisit le juge de l'expropriation afin qu'il prononce le transfert de propriété et fixe les indemnités. (Valable pour les emplacements réservés du PLU ou paS)
  • Enquête parcellaire : elle est souvent menée parallèlement à l'enquête préalable par un Géomètre-Expert qui. établit le plan parcellaire à l'aide du cadastre et au moyen d'arpentage, et dresse l'état parcellaire (liste des propriétaires concernés).
  • L'arrêté de cessibilité: qui désigne la liste des parcelles affectées est transmise au juge de l'expropriation. Notification individuelle en est faite à chaque propriétaire qui dispose de 2 mois pour contester.
Faites appel à notre cabinet de géomètre pour effectuer des plans de vos propriétés et garantie de vos surfaces lors d'une expropriation.

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