Garantie de contenance

Quand on achète un terrain ou une maison, aucune garantie de contenance ou de désignation n'est assurée.

Certes l'article 1616 du code civil stipule bien que le vendeur doit délivrer la contenance portée au contrat (surface d'un lot de lotissement par exemple). Mais combien de notaires insèrent des clauses de non-garantie.

Il est question aussi d'une règle qui accepte comme tolérance le vingtième de la contenance, soit plus ou moins 5%.

Dans la plupart des ventes, les contenances des terrains sont celles annoncées par le Cadastre, avec les imprécisions que l'on sait. Un client exigeant doit donc faire appel au géomètre-expert, à ses frais, pour être sûr de sa superficie.

L'année 1997 a vu l'application attendue de la loi CARREZ, qui oblige les vendeurs de lot de copropriété à déclarer leurs surfaces "utiles".

La loi SRU de l'an 2000 fait stipuler dans les actes du notaire la mention obligatoire que le terrain vendu a fait l'objet ou non d'un bornage.

Contenance cadastrale

La contenance cadastrale n'est jamais qu'une superficie fiscale obtenue par détermination graphique. L'échelle du plan accentue l'imprécision du calcul graphique, qui reste quand même inférieure à l'erreur de 5% évoquée ci-dessus. A titre indicatif, voici deux tolérances cadastrales:

• échelle du 1/500, parcelle de 1000m², tolérance = 12m²
• échelle du 1/2000, parcelle de 1 hectare, tolérance = 161m²

Loi Carrez

Objectif de la loi:

La Loi CARREZ du 18-12-96 a pour objectif de garantir la superficie des lots (ou fractions de lots en cas de division) de copropriété, qu'il s'agisse d'appartements, de bureaux, de commerces, ou de tout autre activité professionnelle.

• Les petits lots (moins de 8m2), les caves, les garages et les emplacements de stationnement ne sont pas concernés par cette loi.
• La marge d'incertitude sur la superficie mentionnée, limitée à 5%, n'oblige pas le mesurage par un spécialiste tel que le géomètre.

conséquences juridiques:

D'ordre public, cette loi n'admet aucune dérogation. Elle pose cependant problème pour les ventes en l'état de futur achèvement, les superficies vendues n'étant pas encore mesurables! Les 2 conséquences juridiques importantes sont:

• 1 - Obligation de mentionner la superficie dans l'avant-contrat (promesse de vente ou d'achat) ou le contrat de vente sous peine d'annulation de l'acte, demandée dans un délai de 30 jours.
• 2 - Si la superficie réelle vendue est inférieure de plus de 5% à celle mentionnée dans l'acte, l'acquéreur dispose d'un an pour réclamer une réduction du prix proportionnelle aux mètres carrés manquants.

Exemple: Un lot vendu pour 120m2 mesure réellement 100m2 après contrôle par un expert.

L'erreur de +20m² étant supérieure il la tolérance de + 5m2, le vendeur devra rembourser une somme correspondant aux 20m2 manquants!

Loi SRU

La mention obligatoire par le notaire doit apparaître dans l'acte de vente pour informer si le descriptif du terrain à bâtir est issu d'un bornage.

En lotissement, ZAC ou remembrement par AFU :

Si le terrain à bâtir est issu d'un lotissement, d'une ZAC ou d'un remembrement par AFU (urbain), la mention d'un descriptif résultant d'un bornage doit être obligatoirement être inscrite dans toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, et dans tout contrat réalisant la vente de ce terrain.

C'est là une avancée considérable pour la profession de géomètre-expert et une garantie certaine pour le futur acquéreur.

Faites appel à notre cabinet de géomètre pour établir vos certificats de surfaces, provenant de plans de bornage, de plans d'intérieurs et assurer l'exactitude des surfaces dont vous êtes propriétaires.