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Le domaine public

Le domaine de l'Etat, ou de ses représentants (départements, communes, personnes morales d'ordre public, etc.) se subdivise en domaine public et domaine privé. Mis à part le cas particulier des chemins ruraux, propriete privee des communes, nous nous intéresserons surtout au domaine public routier et à sa limite séparative des propriétés des particuliers: l'alignement.

Domaine public

Le domaine public comprend les biens publics par détermination de la loi, et des biens appartenant à une personne publique, collectivité territoriale ou établissement public, affectés à un service public, et spécialement aménagés à cet effet.

L'incorporation d'un bien au domaine public fait l'objet d'un classement tout comme sa soustraction est subordonnée à une procédure de déclassement. Toutefois, un phénoméne naturel (envahissement ou retrait définitif de la mer ... ) peut entraîner ipso facto une propriété privée dans le domaine public, et inversement.

Le domaine public est imprescriptible et inalienable.

Etendue

  • D.P maritime: rivages de la mer, étangs salés, havres, rades, ports maritimes, bandes de terrain expropriées par intérêt public, d'ordre maritime, balnéaire ou touristique.
  • D.P fluvial : lacs et cours d'eau domaniaux, cours d'eau mixtes et canaux classés par intérêt public, leurs dépendances et installations destinées à la navigation fluviale.
  • D.P routier : voies de communication de l'Etat (routes nationales et autoroutes), des départements (routes départementales), des communautés u~baines (voies communautaires), des communes (voies communales) et leurs dependances.
  • D.P ferroviaire: voies ferrées, dépendances et gares
  • D.P militaire : fortifications, chemins stratégiques, ouvrages militaires de toute sorte
  • D.P immobilier: aérodromes et aéroports, hôtels de ville, palais de justice écoles, édifices du culte, halles et marchés, stades, cimetières, parcs publics, etc...

Délimitation du domaine public (DP)

Pour le domaine privé, on applique tout simplement la procédure de droit privé à savoir le bornage amiable ou judiciaire. Mais la délimitation du domaine publique est effectuée unilatéralement par les agents de l'Etat.

  • D.P Naturel: la délimitation des domaines publics maritimes et fluviaux résulte de décrets ou d'arrêtés préfectoraux pris, dans certains cas, après enquête. Cette dèlimitation n'est jamais définitive du fait de la fluctuation possible des limites concernées. Les limites du dornaine rnaritirne sont fixées aux points où les plus hautes eaux peuvent s'étendre, en l'absence de perturbations météorologiques exceptionnelles. Les limites latérales des cours d'eau sont déterminées par la hauteur des eaux coulant à plein bord, juste avant de déborder. Ces délimitations sont faites sous réserve des droits des tiers, afin de prévenir tout excès.
  • D.P artificiel : La détermination du domaine public militaire, ferroviaire, ou portuaire, est opérée par décisions administratives, prises dans certains cas à la suite d'une procédure contradictoire. La procédure appliquée aux voies publiques est celle de l'alignement ou de l'emplacement réservé (PLU ou POS).

Toute personne peut exiger la delimitation du D.P.

Delimitation des voies

L'emprise du domaine public routier est assurée de différentes manières : le Plan d'alignement, l'Alignement de FAIT, l'Emplacernent réservé.

Toute personne voulant connaître la position exacte de cet alignement peut exiger du service intéressé (service technique de la mairie en général) arrêté individuel d'alignement, acte purement déclaratif qui constate l'alignement en conformitè avec un plan d'Alignement s'il existe, ou l'Alignement de fait à défaut de plan. Cet arrêté, qui peut être demandé par le biais du permis de construire, est valable 1 an.

I/Alignement individuel

C'est l'acte par lequel l'administration compétente précise à un propriétaire la ou le5 limites de la voie publique au droit de sa propriété, sous forme d'arrêté. Le bornage est inapplicable pour la délimitation du domaine public.

Acte purement déclaratif, l'alignement individuel ne peut que constater l'alignement actuel et réel, qui est défini soit par un Plan d'alignement approuvé et publié, soit par l'alignement de FAIT, et ce indifféremment des dispositions d'urbanisme en vigueur ou àvenir.(emplacement réservé, modification d'un PLU ou POS ... ).

a/ demande:

  • Obligatoire pour tous travaux à effectuer en bordure de la voie publique: construction, clôture, fossé, ouverture d'une porte, ravalement...
  • Facultative pour connaître les limites exactes de sa propriété.
  • Avec permis de construire: le permis de construire ne peut être accordé que si la construction projetée n'empiète pas sur l'alignement. C'est donc pour faciliter les démarches administratives que la demande de permis de construire comporte une case « demande facultative d'arrêté d'alignement ». En dehors du permis de construire, la demande se fait sur papier libre.

b/ délivrance

L'arrêté délivré par l'autorité compétente dans un délai maximum de 4 mois n'est pas créateur de droits: il ne peut modifier les limites du Plan d'alignement ou de Fait.

Cet arrêté reste donc valable tant que l'alignement n'est pas changé. Par contre, s'agissant d'un arrêté accordé pour une construction, il n'est valable qu'un an.

II/Plan d'alignement

Le plan d'Alignement (généralement rédigé au 1/200) est élaboré par des techniciens, après enquête publique, approuvé par décision administrative (arrêté préfectoral ou décret en Conseil d'Etat pour les routes nationales, délibération du Conseil Général pour les routes départementales, délibération du Conseil Municipal pour les voies communales), Publié, il présente un caractère attributif. Le plan d'alignement publié entraîne des conséquences lourdes:

Le Conseil d'Etat assimile un élargissement trop important ou un décalage sensible de l'axe de la voie à une ouverture de voie nouvelle: il convient alors d'appliquer la procédure de l'expropriation ou de l'emplacement réservé. Enfin, dans les communes dotées d'un PLU ou d'un pas, le Plan d'Alignement publié n'est valable que s'il esl annexé au PLU ou au POS.

Tout nouvel alignement se substituant à l'ancien lors de l'élaboration du PLU ou du pas ne pourra être modifié que par modification ou révision du même PLU ou POS.

La procedure du plan d'alignement est de plus en plus limitee par les juges.

Servitude de reculement

Les immeubles frappés de la servitude de reculement sont frappés des servitudes 1 « non aedificandi» et « non confortandi» toute construction nouvelle ou tous travaux confortatifs seront interdits jusqu'à l'expropriation. Cela signifie en clair que la commune attend la ruine du bâtiment pour le faire démolir et racheter le terrain nu. Cependant, certains travaux sont tolérés.


Tolérances de dépassement

Le domaine public étant inaliénable, on ne peut construire sur ce dernier. Cependant l'usage veut que l'on tolère certains dépassements ou empiètements sur la voie publique, ce qui équivaut à une sorte de droit de superficie.

Ne pas confondre avec les autorisations de voirie (occupation privative et superficielle) et les concessions (contrats qui permettent la construction el l'exploitation d'un service public comme l'eau, le gaz, l'électricité ... )

Exemple de saillies à ne pas dépasser dans la Communautè urbaine de Lille:

  • soubassement: 0,05m.
  • pilastres, volets, ferrures: 0,1 Om.
  • tuyaux, revêtements, devantures: 0,16m.
  • socles de devantures de boutique: 0,20m.
  • petits balcons de croisées: 0,22m.

III/L'Alignement de fait

A défaut de Plan d'Alignement, l'Alignement à imposer aux riverains qui le demandent est l'alignement de fait. C'est celui qui est constaté en fonction des limites réelles résultant de la configuration des lieux: « la limite de fait étant la limite actuellement visible résultant de la situation des lieux, ou pouvant être établie par tous moyens de preuve de droit commun»

Est considéré comme abus de pouvoir toute décision prise arbitrairement et unilatéralement par l'agent de l'Etat, au moyen d'une largeur figurant sur un inventaire ou d'une application cadastrale. an applique généralement les règles suivantes:

  • Fosses: ils sont en principe rattachés au domaine routier, la limite étant fixée à 50 cm de la crête la plus proche .
  • Talus: le talus de remblai appartient en principe au domaine routier alors que le talus de déblai serait plutôt du domaine privé du riverain, ainsi que les murs de souténement.
  • Murs et bâtiments: ils sont censés être construits en bordure d'alignement.Toute bande de terrain abandonnée entre ces murs et la route est présumée faire partie du domaine public!
  • Clotures : barrières, palissades, grillages, haies sèches, levèes de terre, sont présumés édifiés en limite de l'alignement. Cependant, clôtures électriques et fils barbelés sont censés être en retrait de 50 cm.
  • Haies vives : elles sont plantées par les riverains à 50cm en retrait de l'alignement.
  • Arbres : une rangée d'arbres devrait se situer à 2m de l'alignement, conformément à la règle du code Civil.

L'emplacement réservé

La procédure de l'Emplacement Réservé est de plus en plus utilisée pour définir l'emprise des voies élargies ou nouvelles. « Les emplacements réservés sont des emplacements délimités par les PLU ou pas, destinés à recevoir des équipements d'mtérêt public, notamment des voies nouvelles, ou àélargir, ou à modifier le tracé. »

Contrairement au Plan d'alignement, cette procédure donne au propriétaire concerné le droit de délaissement: ce dernier peut, à compter du jour où le PLU ou pas est opposable aux tiers, exiger que la collectivité ou le service public bénéficiaire de la réserve procède à son acquisition dans le délai de 1 an à compter du jour de la demande.

Indication au PLU et POS

Les documents graphiques doivent préciser l'emprise exacte de l'emplacement réservé sur la parcelle (délicat à l'échelle du 1/5000 ) avec affectation d'un numéro qui est reporté en annexe sur un tableau récapitulatif. L'annexe comporte le numero d'identification de l'emplacement réservé au plan, sa destination précise, la désignation du bénéficiaire, la superficie de la réserve.

Conséquences foncières

Le bénéficiaire acquiert le terrain au moment opportun, à l'amiable ou par expropriation, voire par cession gratuite (voir ci-après).

  • Toute construction solide est interdite sur cet emplacement réservé.
  • Le propriétaire peut toujours vendre sa propriété.
  • La servitude de reculement n'est pas applicable.
  • Le propriétaire peut obliger le bénéficiaire àacheter rapidement la réserve.
  • La réserve est levée si le bénéficiaire ne donne pas au droit de délaissement: le PLU ou POS est alors mis àjour !
  • L'emplacement réservé partiel fait jouer la clause d'emprise totale (voir plus loin).

Procédure de la cession gratuite

Le décret 68/37 du code de l'Urbanisme (R332-15) prévoit la faculté d'exiger la cession gratuite de terrains dans l'unique but d'élargir, redresser ou créer des voies publiques, à trois conditions:

Les terrains sont nus ou éventuellement clôturés ( possibilité d'agir sur les parties non bâties de terrains bâtis). Dans le cas d'un terrain clôturé, le bénéficiaire doit reconstruire la clôture en retrait.

  • Les terrains concernés sont destinés à recevoir des nouvelles constructions ou des lotissernents.ül n'est pas d'usage de l'imposer à une maison individuelle).
  • La surface cédée gratuitement ne peut excéder 10% de la surface totale du terrain concerné.

Cas particulier, le chemin rural

Les chemins ruraux sont des chemins d'intérêt communal. Pour cette raison, ils appartiennent au domaine privé de la commune, échappant ainsi aux procédures précédentes. La jurisprudence admet cependant que le chemin rural devient voie communale par destination dès lors qu'il pénètre en zone urbanisée présentant l'aspect d'une agglomération. Ne pas confondre chemin rural et chemin d'exploitation qui appartient aux proprietaires riverains exploitants ou associations syndicales de remembrement.

  • Il existe un plan de bornage : le maire délivre aux intéressés un certificat de bornage.
  • Il n'existe pas de plan mais les limites sont bien apparentes: le maire délivre un certificat au vu des limites visibles.
  • Il n'existe pas de plan et les limites ne sont pas apparentes: on procède alors au bornage contradictoire en faisant appel au géomètre-expert.

L'expropriation n'existe pas pour le domaine privé. Mais pour des raisons pratiques de bonne circulation, après délibération du conseil municipal et enquête publique, la commune peut s'approprier les terrains nécessaires, non bâtis ni clos de murs. A défaut d'accord amiable, l'indemnitè est fixée comme pour l'Expropriation.

L'expropriation ne concerne que:

  • L'élargissement n'excédant pas 2 m au total pour les 2 côtés les nouvelles limites restant parallèles aux anciennes
  • Le redressement sans limitation de largeur pour atténuer les coudes et les virages, afin de permettre une meilleure circulation des engins agricoles.

Faites appel à notre cabinet de géomètre pour expertiser (plans géomètre, relevé géomètre) votre propriété vis à vis de l'alignement et de sa constructibilité.


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