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Mitoyenneté

Les règles de mitoyenneté sont instituées pour des raisons économiques, pour le partage des frais ou pour l'utilisation d'une clôture existante, bien qu'il puisse se poser aujourd'hui des problèmes relatifs aux techniques nouvelles de construction.

Acquisition de la mitoyenneté

1l au moment de l'édification

C'est un cas classique : deux voisins s'entendent pour construire ensemble une clôture ou bien il est fait suite à l'article 663. La clôture ainsi édifiée est mitoyenne dès l'origine. Mais bien souvent, la clôture est déjà construite, surtout les murs. La mitoyenneté pourra alors être acquise à l'amiable, imposée ou cédée de force, voire obtenue par prescription

Le mur construit à cheval sur la limite par un des voisins, en application de l'article 663, mais sans avoir demandé (ou obligé) un accord quelconque, est considéré par la jurisprudence comme privatif (pas la moitié du sol), bien qu'il empiète sur le terrain d'autrui! La notion de mur mitoyen-né est désormais disparue.

2l acquisition forcée

Tout propriétaire d'une clôture privative, d'un mur notamment, peut obliger le voisin à acheter la mitoyenneté si ce demier s'en sert: saignée de cheminée, appui d'une construction, de terres ...

L'acquisition forcée peut n'être que partielle : la partie du mur utilisée. Le prix demandé pour "compte de mitoyenneté" est celui du coût du mur à sa construction, diminué d'un coefficient de vétusté, et augmenté du prix du terrain occupé par la moitié du mur (sauf pour le mur construit à cheval au départ).

La jurisprudence admet que le fait d'intercaler une plaque de polystyrène entre le mur du voisin et sa construction dégage de toute obligation de participation de mitoyenneté!

On ne peut utiliser gratuitement une cloture privative.

3l cession forcée

C'est une exception au principe fondamental de l'article 545 : tout propriétaire peut obliger son voisin à lui vendre la mitoyenneté d'un mur construit juste en limite séparative. Cette obligation ne joue que pour les murs et est reconnue aux usufruitiers ou emphytéotes La nécessité d'un mur construit juste en limite admet les faibles écarts de rectitude.

La manœuvre de certains propriétaires qui consistait à construire légèrement en retrait pour échapper à cette obligation est désormais refusée par le POS qui oblige à construire soit en limite soit à une distance minimum de 3m. Seule une convention entre voisins ou une règle de lotissement pourrait s'opposer à ce droit particulier!

La mitoyennete d'un mur peut s'acquerir par force!

4l par prescription acquisitive

Un mur privatif, utilisé ostensiblement par le voisin comme un mur mitoyen, le devient réellement au bout de 30 ans, et même au bout de 10 à 20 ans si le voisin, de bonne foi, possède un juste titre. Mais tout acte de tolérance ne saurait conduire à la mitoyenneté par usucapion!

Preuves de la mitoyenneté

Titres, présomptions et prescriptions attestent la mitoyenneté d'une clôture.

1l preuve par titre

L'acte authentique et l'acte sous-seing privé établissent la preuve de la mitoyenneté, sans pour autant qu'ils soient communs. Des factures de maçons ou autre artisans doivent être conservées précieusement.

2l preuve par présomption

La loi facilite grandement la preuve de mitoyenneté ou de non mitoyenneté au moyen de présomptions légales au moyen de marques extérieures: Principe: tout mur qui sépare maisons, cours et jardins est réputé mitoyen jusqu'à l'héberge (limite de surface commune) s'il n'y a titres ou marques contraires Il en est de même pour toute clôture sauf si un seul terrain est clôturé.

En conséquence, et par extension, tout géomètre chargé de la délimitation de 2 propriétés contiguës admet qu'une clôture de séparation est mitoyenne saut' à lire le contraire dans un titre ou à constater une marque de non mitoyenneté, non infirmée par un titre! Une jurisprudence récente (janvier 93) reconnaît aujourd'hui qu'un mur surmonté d'un arrondi est réputé mitoyen, même s'il est privatif! Attention à la prescription trentenaire.

Les marques contraires peuvent etre annulees par un titre

Les marques contraires, sauf usages locaux sont:

  • Murs: filets, corbeaux, chaperons et fruit (mur incliné) d'un seul côté.
  • Fossés: rejet de terre de creusement (et non de curage) d'un seul côté.
  • Talus: le pied du talus soutient ses propres terres.
  • Haies: elles sont plantées dans le prolongement d'un mur.
  • Pignons: comporte des ouvertures régulières ou non (jours ... )

3l preuve par prescription

La preuve de mitoyenneté par possession prolongée est aussi efficace que le titre. Le témoignage reçu devant notaire est très valable.

Droits et devoirs des copropriétaires

1l droits

Chaque copropriétaire utilise son côté de mur (clôture) à condition de ne pas porter préjudice à sa solidité, et de ne pas gêner le voisin.

  • Droit exclusif d'utiliser son côté de mur pour y appuyer des arbres en espalier, des affiches publicitaires, des câbles électriques ...
  • Droit d'y pénétrer des poutres pour appuyer des constructions légères, d'y pratiquer des enfoncements pour cheminée ou conduits, d'y faire tous travaux aptes à supporter des constructions lourdes, avec, pour ce cas précis, le consentement du voisin, ou sinon, l'aval d'experts.
  • Droit de détruire une haie ou de combler un fossé qui ne sert pas à l'assainissement, jusqu'à la limite séparative, pour y édifier un mur.
  • Droit d'arracher les arbres mitoyens isolés, situés dans une haie, qui pourraient nuire aux cultures voisines.
  • Droit d'exhausser un mur à ses frais (cette partie restant privative) si celui-ci est capable de supporter la charge.
2l devoirs
  • Chaque copropriétaire doit veiller à la conservation du mur et ne doit pas le fragiliser, notamment en y pratiquant des ouvertures sans le consentement du voisin (sauf à remplacer des briques normales par des briques de verre).
  • Chaque copropriétaire doit contribuer à l'entretien et aux réparations du mur, sauf si la dégradation est provoquée par un seul d'entre eux. La faculté de renoncer aux charges d'entretien et de réparation est admise par abandon du mur et du sol, à condition de ne pas être l'auteur de la dégradation ou de ne pas avoir de construction appuyée contre le mur mitoyen. Le renoncement doit être certifié par acte notarié.

La faculté d'abandon est reconnue aussi fossés qui servent à l'assainissement: publication aux Hypothèques!

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